Обзор изменений в Жилищном кодексе РФ от июня 2015

Летом 2015 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, часть изменений действует с 30 июня 2015 года.

1) Во-первых, существенно обновлена процедура проведения общего собрания собственников (иначе ОСС) помещений в многоквартирных домах:
— компетенция ОСС дополнена новыми вопросами, включая определение порядка финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения Управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК или ЖСК общего собрания собственников (подп. 3.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
— закреплены формы проведения общего собрания (ст. 44.1 ЖК РФ). Наряду с очным и заочным голосованием появилась очно-заочная форма голосования (п. 3 ст. 47 ЖК РФ).
— установлен период проведения годового ОСС – второй квартал года, следующего за отчетным годом, если иная дата не установлена общим собранием (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
— уточнены положения об инициаторах общего собрания. В частности, прямо названы Управляющая организация, правление ТСЖ. При этом, 10 и более % собственников могут обязать Управляющую организацию/ТСЖ провести общее собрание; в таком случае общее собрание должно быть организовано в 45-дневный срок (п. 6 ст. 45 ГК РФ).
— протоколы и решения собственников получили статус официальных документов, которые должны оформляться по единым требованиям Минстроя России и размещаться в системе ГИС ЖКХ (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
— в случае поступления в адрес ГЖИ в течение 3-х месяцев подряд двух и более аналогичных протоколов общих собраний на ГЖИ возлагается обязанность по проведению внеплановой проверки соблюдения требований законодательства при организации, проведению и оформлению результатов собрания (положение действует с 30 августа 2015 года).

2) Во-вторых, внесены точечные изменения по способам управления МКД. Непосредственный способ управления допустим в домах с количеством квартир не более 30 (ранее до 16 квартир). Застройщик больше не вправе управлять МКД самостоятельно, а обязан привлекать Управляющую организацию до проведения органом местного самоуправления открытого конкурса.

3) В-третьих, расширены полномочия совета многоквартирного дома, в частности, на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД; на принятие решений по иным вопросам, которые переданы для решения председателю совета МКД (однако данные вопросы не должны относиться к компетенции общего собрания собственников). Также собственники могут принимать решения о выплате вознаграждения председателю и членам Совета МКД.

4) В-четвертых, с 28 декабря 2015 года будут введены штрафные санкции для Исполнителя коммунальных услуг (п.п. 5-6 ст. 157 ЖК РФ) в пользу потребителя. Первое основание для штрафа – за предоставление некачественных коммунальных услуг. Второе основание – за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги (например, если потребителю насчитали больше). От уплаты штрафа по первому основанию можно освободиться в случае, если предоставление качественной коммунальной услуги вызвано отсутствием технической возможности, подтвержденной со стороны ГЖИ. По второму основанию можно освободиться от ответственности, если Исполнитель своевременно устранил неточности в расчетах платы.

5) В-пятых, с 1 апреля 2016 года общедомовые нужды (ОДН), потребляемые при содержании общего имущества МКД, будут перенесены в плату за содержание жилого помещения, рассчитываемую по нормативу. Нормативы будут устанавливаться субъектом РФ в зависимости от степени благоустройства дома Норматив – это тот минимальный уровень, ниже которого нельзя будет опускаться. Таким образом, собственники будут платить по нормативу, а все сверхнормативные потери будут возложены на Исполнителя коммунальных услуг, если иное не установит общее собрание собственников.

6) В-шестых, с 1 января 2016 года появится новый порядок оказания услуги по вывозу ТКО (твердых коммунальных отходов) вместо ранее известных ТБО. Вывоз ТКО будет рассчитываться исходя из норматива накопления отходов на человека. Оказывать данные услуги по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, захоронению ТКО будет Региональный оператор по обращению с ТКО.

7) В-седьмых, закреплены правила о повышающих коэффициентах к нормативу потребления по коммунальным услугам электроснабжения и водоснабжения при неустановке ИПУ в жилых помещениях (п. 1 ст. 157 ЖК РФ). Размер и порядок применения повышающих коэф-нтов дополнительно будет установлен Правительством РФ.

8) В-восьмых, внесены уточнения по вопросам лицензирования. Так, если у Управляющей организации отсутствует либо аннулирована лицензия, то Управляющая организация не должна оставлять дом без управления вплоть до выбора собственниками нового способа управления либо или до назначения Управляющей организации по конкурсу. Местная администрация также может привлечь к управлению домом муниципальную управляющую организацию, имеющую лицензию, на условиях временного договора до проведения конкурса.

9) В-девятых, внесено множество уточнений по капитальному ремонту:
— Решение общего собрания о формировании фонда капремонта на спец. Счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, на уплату взносов на капремонт на спец. Счет, об определении порядка представления платежного документа и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним (п. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).
— В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации, банкротства владельца спец. Счета, а также в случае прекращения владельцем спец. Счета управления МКД, собственники обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца спец. Счета или об изменении способа формирования фонда капремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение 2-х месяцев с даты прекращения деятельности по управлению МКД (п. 8 ст. 175 ЖК РФ).
— Если фактический размер взносов составляет менее 50% от начисленного, Госжилинспекция уведомляет владельца спец. Счета о необходимости погашения долга в течение 5 месяцев (п.п. 8-10 ст. 173 ЖК РФ). Владелец – информирует собственников-должников (в течение 5 дней), инициирует общее собрание для принятия решения о погашении задолженности. По истечении 5 месяцев, если задолженность не погашена – взносы на капремонт переходят в «общий котел» на основании предписания Госжилинспекции.
— По МКД, введенным в эксплуатацию после утверждения Региональной программы или при ее актуализации – решение об освобождении от уплаты взносов на капремонт принимает субъект РФ (вправе дать отсрочку на срок не более 5 лет).
— Если фонд формирование фонда капремонта происходит на счете Регионального оператора, то предусмотрена обязательная комиссионная приемка выполненных работ, комиссия должна состоять из представителей Регионального оператора, Управляющей организации или ТСЖ, собственников помещений. После подписания акта о приемке выполненных работ по капремонту копии документов о проведении капитального ремонта – передаются Управляющей организации или ТСЖ. Региональный оператор устанавливает гарантийный срок на выполненные работы по капремонту на срок не менее 5 лет с момента приемки работ.

Обзор подготовила: кандидат юридических наук, доцент, специалист сферы ЖКХ, независимый эксперт при Минюсте по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг» Киракосян Сусана Арсеновна