Основания прекращения договора управления многоквартирным домом

С. А. Киракосян,
кандидат юридических наук, медиатор,
партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что большинство жилищных споров связано с нарушением процедуры заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом (далее – договор управления). Причиной этому является отсутствие единой теории договора управления и крайняя непоследовательность законодателя в регулировании порядка заключения и расторжения договора управления.

К примеру, если первая редакция п. 8 ст. 162 ЖК РФ по вопросам изменения и расторжения договора управления отсылала к общим положениям гражданского законодательства о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора для обеих сторон, то во второй редакции п. 8 ст. 162 ЖК РФ уже были предусмотрены несколько специальных оснований для отказа от договора управления по инициативе собственников помещений (иначе – собственников): 1) если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, общим собранием собственников, принято решение о выборе или об изменении способа управления домом; 2) при нарушениях управляющей организацией условий договора. Соответственно, собственникам для прекращения договора управления следовало доказать допущенные управляющей организацией нарушения и вынести на повестку дня общего собрания вопрос об отказе от договора управления в связи с его нарушениями. В противном случае процедура прекращения договора управления признавалась несоблюденной. Так, в одном из дел суд отклонил доводы ответчика о праве собственников в любое время расторгать договор управления с предыдущей управляющей организацией ссылаясь на недостаточную эффективность работы управляющей организации (Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2010 г. по делу № А60-14347/2010-С12). Подобное основание, по мнению суда, противоречило как ст. 162 ЖК РФ, так и правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10, предусматривающей возможность отказа от договора управления лишь при наличии определенных условий.

В очередной и ныне действующей редакции п. 8 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений было предоставлено право на немотивированный отказ от договора управления. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, «собственники помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Выбрав единожды способ управления домом и управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности их изменить иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации». Указанная аргументация, содержащаяся в постановлении Президиума ВАС РФ, была воспринята судебной практикой.

Таким образом, планирование хозяйственной деятельности управляющей организации было поставлено в прямую зависимость от волеизъявления собственников помещений. А, следовательно, управляющая организация, выполнившая неотложные и неучтенные в тарифе ремонтные работы, из-за немотивированного отказа собственников от договора рискует не получить оплату за работы или быть вовлеченной в длительную судебную тяжбу с каждым из собственников помещений. В свою очередь, законодатель не предоставил управляющей организации права на прекращение договора управления в случае существенных нарушений со стороны собственников помещений, указав на обязанность продолжать управление пока собственники помещений не изберут новый способ управления многоквартирным домом или не сменят управляющую организацию на очередном общем собрании.
Предлагаем подробнее рассмотреть основания прекращения договора управления.

1. Во-первых, основанием прекращения договора управления является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). К соглашению предъявляются определенные требования: оно должно быть совершено с тем(и) же лицом/лицами и в той же форме, что и первоначальный договор. Поскольку договор управления заключается с множественностью лиц на стороне собственников помещений, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений, и оформляется письменно в двух экземплярах (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и взаимное соглашение о расторжении договора должно иметь такую же процедуру оформления. Имеется в виду, что соглашение о расторжении договора должно быть одобрено простым большинством голосов собственников (более 50 %) и подписано обеими сторонами.

Следует отметить, что прекращение договора управления по соглашению сторон, хотя и является стандартным условием любого договора управления, однако на практике представляет собой редкий случай.

2. Во-вторых, основанием прекращения договора управления является односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. В большинстве европейских правопорядков односторонний отказ обладает приоритетом над иными основаниями прекращения договора. В отличие от расторжения договора отказ от его исполнения представляет собой неюрисдикционный и оперативный способ прекращения договора, иначе односторонний «выход» из него. По правовой природе односторонний отказ является односторонне-обязывающей сделкой, в силу которой оказывается воздействие на правовую сферу другого лица [3, с. 877]. Отказ от договора может быть связан или не связан с нарушением договора, установлен законом и/или предусмотрен договором, если это не противоречит закону и существу обязательств. Для реализации права на односторонний отказ от договора требуется соблюдать ряд требований, изложенных в ст. 450.1 ГК РФ. В частности, одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора. В таком случае договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу прямого указания ЖК РФ собственники помещений вправе отказаться от договора управления в любой момент (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ.

Разъясняя право собственников на односторонний отказ от договора, ФАС России указала, что из него следует возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом (письмо от 18.12.2013 № АЦ/51348/1). Аналогичная позиция изложена в письме Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 применительно к случаю, «когда управляющая организация в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления расторгает договор управления многоквартирным домом или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого многоквартирного дома». Таким образом, уполномоченные органы нередко отождествляют расторжение договора и односторонний отказ от него, а порой именуют расторжением то обстоятельство, которое относится к иным основаниям прекращения договорных обязательств. Подобное некорректное использование терминов со стороны уполномоченных органов приводит, в свою очередь, к неправильному пониманию процедуры прекращения договорных отношений и возникновению споров.

Право собственников помещений на отказ от договора управления может быть связано или не связано с нарушением договора со стороны управляющей организации.  Если отказ связан с нарушением договора управления, то собственникам следует указать, какие именно обязательства по договору не выполнила управляющая организация. Наиболее распространенными нарушениями являются систематическая приостановка предоставления услуг и выполнения работ; непредставление отчета о выполнении договора управления; причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома. Или, например, если у управляющей организации нет лицензии, которая нужна для исполнения обязательства по договору, то собственники помещений в силу п. 3 ст. 450.1 ГК РФ вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Если же отказ от договора управления не связан с его нарушениями, то собственникам достаточно принять соответствующее решение об отказе от договора или об изменении способа управления многоквартирным домом или выбрать иную управляющую организацию. После принятия решения об отказе от договора управления собственники в течение пяти дней обязаны направить соответствующее уведомление с приложением копии решения в прежнюю управляющую организацию и орган государственного жилищного надзора (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416). Уведомление об отказе от договора будет считаться доставленным в адрес прежней управляющей организации как в случае непосредственного получения ею такого уведомления, так и в случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (прежней управляющей организации) – п.п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. В свою очередь, управляющая организация, с которой прекращены договорные отношения в течение трех рабочих дней обязана уведомить об этом Госжилинспекцию (п. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Довольно часто в судах рассматриваются споры между прежней управляющей организацией и собственниками помещений о правильности реализации собственниками права на отказ от договора управления. Управляющие организации, как правило, ссылаются на недопустимость прекращения договора управления, если в повестку дня общего собрания не был включен вопрос об отказе от договора и/или основаниях такого отказа. Как разъяснил в свое время Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, «собственники помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом… Выбрав единожды способ управления домом и управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности их изменить иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации». Таким образом, собственники по своему желанию могут и не указывать в решении общего собрания оснований для отказа от договора управления или вовсе не включать данный вопрос в повестку дня общего собрания, ограничившись выбором нового способа управления многоквартирным домом или новой управляющей организации.

Отказаться от договора управления в любой момент собственники помещений могут также и при конкурсном отборе управляющей организации (то есть вопреки положениям п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Из п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ следует, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора и при условии, что до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). При этом суды, толкуя п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ в единстве с правилами ст. 450 ГК РФ, делают вывод, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, и до истечения каждого последующего года со дня заключения договора (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2015 по делу № А21-9732/2013).

Возможность свободно (немотивированно) менять одну управляющую организацию на другую нередко является формой недобросовестного поведения со стороны собственников помещений, которые могут в любой момент сорвать работу управляющей организации или угрожая ей досрочным разрывом договора вынуждать к предоставлению невыгодных для управляющей организации услуг. Кроме того, односторонний отказ является формой недобросовестной конкуренции со стороны иных управляющих организаций. Так, управляющей организации достаточно найти одного или несколько инициативных собственников, недовольных прежней управляющей организацией в силу личных неприязненных отношений с ее директором и по иным причинам, как правило, не связанным с качеством управления, предложить тариф «на рубль меньше» (притом не всегда экономически обоснованный), провести общее собрание собственников, набрав на нем кворум (более 50 % голосов) и получить в управление многоквартирный дом. При массовой пассивности собственников помещений недобросовестная управляющая организация в течение месяца сможет приступить к управлению многоквартирным домом. Отсюда следует, что право на односторонний отказ от договора может губительно отразиться на интересах собственников помещений в связи с их уязвимостью по отношению к недобросовестным действиям и мошенническим схемам управляющих организаций-однодневок. К сожалению, далеко не всегда, наделяя одну из сторон правом на односторонний отказ, законодатель может представить себе все возможные варианты девиации от исполнения договора. В то время как некоторые из них очевидно могут повлечь существенный вред для конституционных прав и свобод граждан, а также негативно отразиться на применении основных начал законодательства.

Признавая ценность права собственников помещений на внесудебный отказ от договора, считаем, что такой отказ должен иметь определенные законом пределы, чтобы не превращаться в свою противоположность – произвол и механизм для недобросовестной конкуренции. На наш взгляд, такими пределами являются мотивы отказа от договора.

Ведь как вступление в договор, так и его прекращение не может быть бессознательным, а соответственно, безмотивным (то есть совершаемым без явных побудительных причин или оснований). Мотивы, «то есть определенные субъективные соображения, которыми руководствуется лицо, вступая в сделку» [5, с. 178], имеют ключевое охранительное значение, поскольку влияют на защищенность частных интересов (собственников и иных пользователей помещениями в многоквартирном доме) и публичных интересов.

Мотивы всегда должны отвечать требованиям добросовестности и разумности. Так, в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ законодатель указал, что «сторона, которой… предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором».

Очевидно, что добросовестным следует признать письменный и заблаговременный отказ от договора, обеспечение подписания и передачу всех необходимых документов, разрешение всех разногласий между собственниками и управляющей организацией. В свою очередь, разумным следует считать отказ от договора, вызванный существенными нарушениями (например, ненадлежащим содержанием общего имущества, нарушением обязательных стандартов управления многоквартирным домом). Говоря словами А.Г. Карапетова, существенность нарушения договора является универсальным правилом, как для судебного расторжения договора, так и для одностороннего отказа от него. «Предположение иного приводило бы к распространению бесконтрольного отказа от договоров в случае любых незначительных нарушений, что могло бы подорвать стабильность гражданского оборота и было бы в высшей степени несправедливым попранием общеправового принципа соразмерности тяжести нарушения и наказания» [4, с. 378].

К сожалению, большинство норм ГК РФ, предусматривающих право отказа от договора, не указывает на необходимость учета мотивов такого отказа (существенность нарушения). Подобного правила не содержится и применительно к договору управления в ст. 162 ЖК РФ. В связи с этим предлагаем дополнить пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ указанием на мотивы отказа от договора управления, связав их с существенным нарушением договора управления и предусмотрев обязательность претензионного порядка урегулирования споров.

Относительно права управляющей организации на отказ от договора управления Жилищный кодекс РФ не дает прямого ответа, отсылая к гражданскому законодательству (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), которое запрещает профессиональному субъекту отказываться от исполнения договорных обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Подобный подход законодателя видится правильным с точки зрения субъектных особенностей и характера договора. Ведь, если бы закон наделил управляющую организацию – профессионального субъекта – правом на односторонний отказ от договора, это серьезно нарушило бы принцип равенства. Думается, что право на досрочное прекращение договора управления по инициативе управляющей организации должно быть основано только на судебном решении.

3. В-третьих, основанием прекращения договора управления является судебное решение о расторжении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) по причинам: 1) существенного нарушения договора, 2) существенного изменения обстоятельств, 3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом согласно ст. 452 ГК РФ кредитору потребуется соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и в последующим представить в суде документы, доказывающие принятие всех необходимых мер по урегулированию спора (в частности, претензионную переписку). Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. С другой стороны, судебное расторжение договора – это одна из немногих возможностей «выхода» из него для управляющей организации. Реализовать такое право управляющая организация может в следующих случаях:

Первый случай расторжения договора – существенное нарушение договора со стороны собственников (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Справедливы выводы А.Г. Карапетова о том, что кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий; поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходилась с запланированным договором сценарием. Кроме этого, кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса кредитора в сделке [4, с. 332].

Так, управляющая организация, привлеченная для управления многоквартирным домом, ожидает получить как минимум безубыточную деятельность, рассчитывая на добросовестное исполнение собственниками помещений встречных обязательств, и рентабельность своей деятельности. Однако, как следует из судебной практики, один лишь факт возникновения у управляющей организации убытков при обслуживании многоквартирного дома не является основанием для расторжения договора (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63-2036/2008-С3-16).

Существенным нарушением договора управления, на наш взгляд, может стать длительное неполное внесение или невнесение собственниками платы за содержание и/или коммунальные услуги (в частности, за 3-6 календарных месяца), которое привело к невозможности для управляющей организации исполнять обязанности по оплате работ, услуг, выполненных подрядными и иными специализированными организациями, а также обязанности по оплате коммунальных ресурсов, приобретаемых ею у ресурсоснабжающей организации.

Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 № 82-В08-11). Следовательно, обратившаяся в суд управляющая организация должна будет представить доказательства существенности нарушения договора управления со стороны собственников помещений.

Хотя даже при наличии таких оснований процедура «выхода» управляющей организации из договора управления скорее представляется исключением из правил. Суды крайне редко признают существенность того или иного нарушения договора со стороны потребителей (в нашем случае – собственников помещений).

Второй случай расторжения договора – существенное изменение обстоятельств. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта, который является местом исполнения договора; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Очевидно, что повышение тарифов в жилищно-коммунальной сфере в связи с финансовым кризисом и непредсказуемыми темпами инфляции не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Ведь стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 по делу № А40-90259/08-28-767). Соответственно, управляющая организация могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные расходы.

Существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда, связанное с его ветхим или аварийным состоянием, само по себе также не будет являться для суда основанием для прекращения договора управления в порядке ст. 451 ГК РФ. Ведь, говоря словами Минстроя России, «ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей,… рассматриваться как чрезвычайная» (Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04).

Полагаем, что основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния многоквартирного дома может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п. 1 ст. 417 ГК РФ. В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти. В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг [2, с. 47].

Третий случай расторжения договора – иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре. Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными (то есть существенными) и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора. К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения как не установка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.

Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ, не раскрывая ни особенностей, ни оснований, ни процедуры и порядка досрочного расторжения договора управления, что допускается гражданским законодательством, но игнорируется сторонами при составлении договоров. Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора.

В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, логичным представляется закрепление в п. 8 ст. 162 ЖК РФ перечня существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора по требованию управляющей организации.

4. В-четвертых, основанием прекращения договора управления может стать объективная (случайная) невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Так, например, юридический факт в форме события (стихийное бедствие) или в форме действия (издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом) может стать причиной прекращения договора управления. В таких случаях применению подлежат ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства объективной невозможностью его исполнения) и ст. 417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Как отмечал М.М. Агарков, «невозможность исполнения – это недопустимость в силу тех или иных достаточных оснований требовать от должника реального исполнения обязательства» [1, с. 116].

По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст. 199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация, тем не менее, должна продолжать надлежащим образом исполнять договор. Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

 

Список литературы

  1. Агарков М.М. К вопросу о договорной ответственности // Вопросы советского гражданского права. М.: Юридическая литература, 1945.
  2. Бациев В.В. Практический комментарий отдельных положений главы 26 ГК РФ о прекращении обязательств (за исключением положений о зачете) // Арбитражные споры. 2007. № 4 (40). С. 113-138.
  3. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009.
  4. Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2007.
  5. Красавчиков О.А. Советское гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 1/ Под ред. О. А. Красавчикова. М.: Высш. шк., 1985.

 

Статья подготовлена для журнала «Вестник арбитражной практики», http://jusinf.ru/catalog/article3241/