Правовые риски при покупке недвижимости

А.В. Бежан
кандидат юридических наук,
 управляющий партнер ООО «Эсток-Консалтинг»
С. А. Киракосян,
кандидат юридических наук,
партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

При приобретении объекта недвижимого имущества необходимым представляется проведение анализа текущего правового состояния Объекта, текущих правовых рисков, связанных с операциями в отношении Объекта инвестирования. Данная процедура называется Due Diligence («Дью Дилидженс»).

Сама целесообразность проведения Due Diligence заключается в том, чтобы установить вероятность рисков связанных с утратой приобретаемого права собственности либо с возникновением иных проблем затрудняющих возникновение и реализацию права собственности на приобретаемый объект.

К правовым рискам относятся следующие:

  1. Риски, связанные с оспариванием договора купли-продажи со стороны заинтересованных лиц;
  2. Риски, связанные с возможностью лишения права собственности в иной форме, чем оспаривание сделки по приобретению;
  3. Риски, связанные с проблемами при реализации права собственности (отсутствие межевания, наличие самовольных построек).

Чтобы избежать указанных рисков предлагаем следующую пошаговую методику.

Первый шаг – проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемый Объект. Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику. Кроме того, распорядиться вещью может также лицо наделенное собственником соответствующими полномочиями. Также, распорядиться вещью может лицо наделенное представителем собственника соответствующими полномочиями, то есть представитель представителя. Каждая из описанных выше конструкций обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать при анализе рассматриваемого вопроса.

Если продавец Объекта выступает при заключении сделки как собственник данного Объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую вещь.

Отсутствие у продавца права собственности на Объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника – истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При оценке вероятности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, до 15.07.2016 года являлось свидетельство о праве собственности, после 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП.

Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из ЕГРП в Росреестре. Выписка подтверждает сведения о действующем собственнике и наличии обременений Объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера и предоставляются за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2,3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Документами, подтверждающими внесение паевого взноса, является удостоверение о членстве в кооперативе, выданное самим кооперативом (п. 3 ст. 10 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»), членская книжка (п. 6 ст. 15 ФЗ от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации») и пр.

Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (провопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ). В случае принятия наследства, документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица, документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») – свидетельство о государственной регистрации. Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.

Второй шаг – проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если Объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности.

Проверка данного обстоятельства наиболее проблематична в связи с необходимостью получения огромного количества правовой документации. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне 3 года, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте).  В любом случае данный риск устранить полностью невозможно.

Третий шаг – проверка отсутствия судебных споров в отношении приобретаемого Объекта. При данных обстоятельствах существует риск утраты прав собственности на указанный объект после его приобретения. В этой связи покупателю необходимо установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Ведь покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Чтобы себя обезопасить необходимо получить выписку из ЕГРП, где в графе «Особые отметки регистратора» (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) будет указана нужная информация. Также, следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Учитывая, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, это значительно упрощает поиск соответствующей информации. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте арбитражных судов – http://kad.arbitr.ru/, в судах общей юрисдикции – на сайтах районных судов.

Четвертый шаг – если от имени продавца выступает представитель по доверенность необходимо проверить его правомочия. В частности, необходимо убедиться в легальности доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если есть сомнения в легальности доверенности, то необходимо напрямую связаться с собственником, возможно также попросить дать расписку, что доверенность не отзывалась.

При проверке нотариально удостоверенной доверенности необходимо проверять действительность полномочий нотариусов, совершивших нотариальное удостоверение и действительность доверенности. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России и реестр отмененных доверенностей содержится на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если продавцом недвижимости является собственник–юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается единоличным исполнительным органом (директором), то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав юридического лица с отметкой налогового органа, а также иные корпоративные документы о которых известно покупателю (в частности, корпоративный договор).

Пятый шаг – правильность оформления договора купли-продажи. Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождение Объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования Объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.

Вопрос принадлежности земельного участка, на котором расположен продаваемый Объект не относится к существенным условиям, однако при заключении договора необходимо учитывать следующее. Если продавцу принадлежит земельный участок, то Покупателю одновременно с правом собственности на Объект переходит также право собственности на земельный участок, занятый таким Объектом. Если продавцу не принадлежит земельный участок, то покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком. Следует обратить внимание, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. Например, в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность арендатора (Продавца Объекта) получать согласие собственника земельного участка на отчуждение данного Объекта.

Шестой шаг – проверка дееспособности продавца. Сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособность гражданина. Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно. Если есть сомнения в факте дееспособности, договор следует заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке.

Седьмой шаг – расчеты по договору. Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете. Так, например, в определении Московского городского суда от 07.10.2010 по делу № 33-28951 суд сделал вывод, что приведенное в оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома условие о полном расчете между сторонами договора купли-продажи, в изложенной формулировке, носит общий характер, не содержит ссылок на конкретные обстоятельства, при которых совершался расчет, либо документы, подтверждающие получение истцом денежных средств в счет оплаты за спорный объект. Несмотря на сомнительность подобной практики, во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через банковскую ячейку либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.

Восьмой шаг – получение от продавца технической документации. В настоящее время при государственной регистрации перехода права собственности не требуется предоставлять кадастровый или технический паспорта на объект недвижимости. Однако данные документы необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии самовольных построек, неузаконенных перепланировок. Если бывший собственник нарушил технические нормы или за счет лестничного проема увеличил свою жилплощадь, в таком случае суд не поможет, а наоборот обяжет вернуть жилое помещение в исходное состояние, то есть обозначенное в кадастровом паспорте.

Девятый шаг – получение платежных документов (квитанций) по оплате жилищно-коммунальных услуг. Во избежание судебных взысканий задолженности за жилищные (услуги по содержанию жилого помещения, текущему и капитальному ремонту) и коммунальные (холодная и горячая вода, водоотведение, электричество, отопление) услуги, от продавца необходимо получить квитанции о погашении всех долгов по ним за предыдущие периоды.