Установка шлагбаума и платного проезда

С. А. Киракосян,
кандидат юридических наук, медиатор,
партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Нередко при создании бизнеса собственники организуют парковку возле своего офиса с табличкой «для служебного транспорта», «только для клиентов фирмы», «только для посетителей кафе», устанавливают всевозможные ограждения и ограничения в движении в виде шлагбаумов, цепочек, растяжек, конусов. Цель – создать для себя и для клиентов удобства. Но насколько данные удобства законны? Может ли собственник нежилого строения, организовавший бизнес на своем земельном участке или на первом этаже многоэтажки, по каким-либо критериям ограничить въезд машин или их парковку возле своего офиса? 

Казалось бы, что может быть легче: организовал бизнес, установил на своем земельном участке шлагбаум и парковку для сотрудников и клиентов, и дело в шляпе! Но, как оказывается, не все так просто… И для установки ограничений движения требуется получить разрешение как у компетентных органов, так и у иных законных владельцев земельного участка.

Многочисленные обращения граждан и организаций в правоохранительные органы, а также в органы местного самоуправления по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с установкой незаконных ограждений на дорогах общего пользования свидетельствуют об актуальности и нерешенности данной проблемы на законодательном уровне.

Согласно пункту 1.5 ПДД запрещается загораживать, оставлять на дороге предметы, создающие помехи для движения. Временные ограничение или прекращение движения транспортных средств по автомобильным дорогам могут устанавливаться исключительно в случаях, предусмотренных законом (ст. 30 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Лицо, создавшее помеху, обязано принять все возможные меры для ее устранения, а если это невозможно, то доступными средствами обеспечить информирование участников движения об опасности и сообщить в полицию. Указанные выше нормы являются императивными и обязательными для исполнения всеми участниками дорожного движения.  Умышленное создание помех в дорожном движении и отсутствие согласования с компетентными органами образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 12.33 КоАП РФ. Под данный состав подпадают следующие нарушения:

— установка шлагбаумов без разрешения органов ГИБДД;

— организация парковочных площадок;

— закрытие проезжей части улицы.

Надзор за установкой дорожных ограждений осуществляет Госавтоинспекция МВД России, иначе ГИБДД (п. 8 ч. 2 ст. 23.3 КоАП). Для выполнения возложенных обязанностей ГИБДД имеет право предписывать или разрешать соответствующим организациям установку и снятие технических средств организации дорожного движения (подп. «г» п. 12 Положения о Госавтоинспекции, утвержденного Указом Президента РФ № 711 от 15.06.1998). В случае выявления установки неразрешенных технических средств, ограничивающих проезд по дороге инспектор ГИБДД вправе составить административный протокол.

Так, например, инспектором ГИБДД был зафиксирован факт установки на участке дороги общего пользования шлагбаума, препятствующего подъезду к жилому дому. Шлагбаум и сигнальные столбики были установлены ОАО АКБ «РОСБАНК» с целью резервирования мест для остановки и стоянки транспорта сотрудников и клиентов банка. Установка указанных сооружений была произведена без согласования на дороге общего пользования. Банк был привлечен к административной ответственности по ст. 12.33 КоАП РФ (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 по делу № А24-2503/2011).

Еще один пример. В отношении банка «Еврофинанс Моснарбанк» (г. Ставрополь) было вынесено постановление о наложении штрафа в размере 200 тыс. рублей в связи с установкой шлагбаумов в границах полосы отвода автомобильной дороги общего пользования. Не согласившись с постановлением и не желая платить штраф, банк обжаловал это решение. Признав шлагбаумы у банка незаконными, суд все же постановление о наложении штрафа отменил в связи с процессуальными нарушениями порядка привлечения к административной ответственности (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по делу № А63-5555/2012). Важным для нас является вывод суда о незаконности установки ограничений в виде шлагбаумов на дороге общего пользования.

Ситуация первая – организация парковки и установка шлагбаума на земельном участке, принадлежащем собственнику.

Собственник нежилого строения и земельного участка для организации парковочных мест и установки любых ограничителей для въезда-выезда автотранспорта должен предварительно получить согласие органов ГИБДД и пожарного надзора.

Так, согласно Правилам противопожарного режима от 25.04.2012 № 390 и СниП 2.07.01-89, утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 № 820, руководитель организации обязан обеспечить возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, сооружениям; запрещается использовать для стоянки автомобилей разворотные и специальные площадки, предназначенные для установки пожарно-спасательной техники (п. 75 Правил), в том числе запрещается использовать противопожарные расстояния между зданиями для стоянки транспорта (п. 74 Правил).

В отсутствии согласования установки любых ограничителей в движении возникают два существенных риска.

Во-первых, привлечение к административной ответственности по ст. 12.33 КоАП РФ. Во-вторых, демонтаж ограничителей движения. Так, если будет установлен факт препятствий третьим лицам в свободном доступе к общим коммуникациям, дороге общего пользования, то суд может вынести решение об устранении данных препятствий.

Размещение парковки возможно не только на собственном, но и на арендованном земельном участке. Так, ФАС Центрального округа в своем Постановлении от 30.06.2010 по делу № А35-9745/2009 указал на правомерность обустройства и эксплуатации бесплатной автопарковки по следующим основаниям. Во-первых, между организацией и органом местного самоуправления был заключен договор аренды земельного участка с указанием цели – эксплуатация парковки автотранспорта. Во-вторых, получено разрешение на обустройство парковочной площадки в указанном месте. И, наконец, в-третьих, парковка согласована с ГИБДД.

Ситуация вторая – организация платной парковки и установка шлагбаума на придомовой территории.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ).

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники вправе организовать охраняемую стоянку, установить пропускной режим для машин, не принадлежащих собственникам или нанимателям помещений, расположенных в этом МКД. Такое решение должно приниматься большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников.

Организация парковки с нанесением разметки парковочных мест, установка шлагбаума на прилегающей к офисам придомовой территории и выезде с нее, пункта охраны, взимание платы за охрану территории автопарковки, а также осуществление пропускного режима сами по себе не свидетельствуют о чинении собственником бизнеса препятствий иным лицам в свободном доступе к принадлежащему им имуществу. Однако нередки случаи, когда жильцы, не согласные с передачей общей земли в пользование какому-либо субъекту бизнеса, обжалуют подобные действия в порядке п. 6 ст. 46 ЖК РФ через суд. Достаточными основаниями для оспаривания являются факт блокирования транспортных и иных коммуникаций, затруднение доступа к помещениям общего пользования, ограничение в пользовании общей землей. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Даже если принять во внимание, что придомовый земельный участок еще не прошел государственный кадастровый учет, то нельзя не презюмировать, что собственники помещений обладают правом владения и пользования данным земельным участком и вопрос его использования для размещения автопарковки напрямую затрагивает их интересы. В указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Тем не менее, нельзя не учитывать, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны подчиниться решениям большинства о порядке использования общего земельного участка, в том числе в случае организации на нем парковки (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). И если собственник нежилого помещения на придомовой территории планирует организовать парковочные места для своих сотрудников и клиентов, установив шлагбаум или иные ограничители движения, то для этого требуется получить согласие других собственников, оформленное в виде протокола общего собрания собственников. Наличие такого согласия является гарантией защиты интересов предпринимателя в суде.

Кроме того, организация парковки или стоянки, установка шлагбаума на придомовой территории также требуют согласований с компетентными административными органами (Администрацией, органами пожарного надзора). Например, органы пожарного надзора никогда не согласуют установку шлагбаума на единственном подъездном пути к жилому зданию.

Местные органы власти в рамках полномочий, предоставленных по ст. 8 ГрК РФ, вправе утверждать региональные нормативы градостроительного проектирования в пределах территорий жилой застройки, в частности, согласовывая размещение автостоянки. В жилых зонах допускается размещение как стоянок, так и парковок автомобильного транспорта (п. 3 ст. 35 ГрК РФ). Например, на основании московских строительных норм МГСН 1.01-99 при разработке проектной документации в зависимости от категории комфортности жилой застройки предписывается предусматривать как минимум одно машино-место на квартиру (п. 9.3.3 Постановления Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99»).

Однако следует обратить внимание на то, что никакого специального оформления пользования парковкой или автостоянкой на земельном участке, обслуживающем многоквартирный дом, не требуется. Более того, это не допускается, поскольку иное означает выдел в натуре доли одного собственника на общее домовое имущество. Подобная незаконная практика по передаче в аренду субъектам бизнеса земли под нежилыми помещениями в многоквартирном доме, а также прилегающей к ней территории ранее существовала.

Подводя итоги, рекомендуем до начала процедуры организации автопарковки и установки любых ограничителей дорожного движения получить разрешение компетентных органов на размещение указанных объектов. В случае организации автопарковки и шлагбаума на придомовой территории помимо разрешения компетентных органов требуется получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме (2/3 голосов).

Статья подготовлена для журнала Корпоративный юрист.